不動産市場の半年の試験：住宅価格は“安定しています中に落ちます”の投資端の熱が下がりませんかます支えます下半期の販売

2021年上半期の不動産市場は、市場の温度上昇とコントロールの「安定」の二重の変化を経験した。

7月15日、国家統計局は今年1～6月の不動産関連データを発表し、今年上半期には全国の住宅販売面積は前年同期比3割近く増加し、売上高は同4割近く増加し、引き続き過去の同期記録を更新した。この影響を受けて、不動産投資、開業竣工、資金源などの指標は引き続き悪くないスピードを維持します。

上半期の市場熱は、昨年末の学区住宅の上昇によって引き起こされた。今年の第二四半期まで、一部の都市では中古住宅の価格が逆さまになるため、非理性的な上昇が見られました。その後、一連のコントロール政策が打ち出し、市場は再び平穏を取り戻し、住宅価格も次第に理性に戻る。

国家統計局の分析によると、今年6月、70大中都市の住宅価格の上昇幅はこれまでの「安定している中に上昇がある」「安定している」から「安定している中に下落がある」となった。

この過程において、市場の予想も逐次調整される。多くの機関は、信用環境の引き締めに伴って、不動産市場の予想は調整されています。下半期の市場は引き続き理性的になり、住宅価格の上昇幅は引き続き縮小される見込みです。

売れ行き好調の3つの理由

統計局のデータによると、今年上半期、商品室の販売面積は88635万平方メートルで、同27.7%伸びた。2019年1～6月に比べて17.0%伸び、2年間平均8.1%伸びた。商品室売上高は92931億元で、38.9%伸びた。2019年1～6月に比べて31.4%伸び、2年間で平均14.7%伸びた。

今年に入って以来、不動産市場は取引熱を維持しており、月間取引の規模は明らかに前年同期を上回っているだけでなく、市場の期待も高まっています。一部の東部都市では、消費者が一時パニックになり、市場の混乱を引き起こした。上半期の不動産販売は同時期の過去最高を更新した。

中原不動産は、この現象を助成する3つの理由があると指摘しています。第一に、信用全体が緩和され、2021年1月から6月にかけて、住民戸中の長期信用データが記録を更新しました。第二に、中古の住宅価格が逆さまになるため、一部の都市では「新潮」が現れ、市場の需要を刺激した。第三に、疫病の後、住宅購入の需要が集中的に釈放され、加えて海外投資が激減し、資金が還流され、市場の需要がさらに蓄積される。

地域別に見ると、東部と中部は依然として熱が最も高い地域で、上半期の販売面積の伸びはいずれも30%を超え、販売金額の伸びはいずれも40%を超えています。西部地区と東北地区の販売面積の伸び率はいずれも20%以下である。

売れ行きが好調で、他の指標もより良い伸びを維持している。今年上半期、全国不動産開発投資は72179億元で、同15.0%伸び、この2年間平均8.2%伸びた。建物の施工面積と竣工面積はいずれもプラス成長を維持している。

多くの機関は、投資先の熱が減らないのは、ホットスポットの都市の「二つの集中」の土地供給政策と関係があると考えています。今年4月から22のホットスポット都市は相次いで土地集中公告と集中譲り渡しを実施し、全体の土地市場の熱に刺激を与えました。既存の開発サイクルによって、第一陣の土地は年内に販売実績を形成する見込みで、開発者の土地取得と投資意欲が高く、これは新規着工、投資の両指標の引き上げを刺激するだけでなく、下半期の販売を支えることにもなります。

多くの機関は、年間を通じて、今年の不動産販売規模は再び過去最高を更新する可能性があり、20兆元の規模に衝撃を与える可能性があると考えています。

資金の面では、上半期の不動産開発企業の所定の位置につく資金は102898億元で、同23.5%伸びた。このうち、売上の好調を受けて、「手付金および前金」の伸びは49.7%に達した。

「気が利く」から「安定している中に落ちる」まで

上半期の取引熱はかなり高いですが、市場の安定を維持するために、コントロール政策も絶えず着地しています。

中原不動産の統計によると、今年上半期に、監督層と各地で出された不動産規制政策は286回に達しました。その中で、住宅建設部の談合、仲介の整頓、中古不動産の定価制限、経営ローン、土地の供給、賃貸の奨励、学区不動産の投機取引の打撃を主としています。

6月は政策発表の最密段階です。貝殻研究院の統計によると、6月に無錫、天津、青島、広州、海南、北京、ハルビン、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深セン、湖州、紹興の計15都市で20回の不動産規制政策が発表された。

同時に、各種の原因の影響の下で、貸付けの環境もある程度緊縮します。上記の機構が監視している72都市の住宅ローンの利率は6月の第一セットの住宅ローンの利率は5.52%で、第二スイートルームのローンの利率は5.77%で、それぞれ1月より23ベーシスポイントと21ベーシスポイント浮上しています。6月72日の住宅ローンの平均貸出期間は50日間で、5月より2日間延長します。

これらの政策は販売に一定の抑制作用を与えただけでなく、市場の予想にも影響を与え始めた。シェル研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏の観点から、市場全体の予想は調整されており、購入者の熱意は低下している。

そのため、年の半ば近くになると、市場はようやく安定してきました。具体的には、取引量は依然として高い地位を維持しますが、住宅価格の上昇幅は明らかに狭いです。

統計局が発表した別のグループのデータによると、今年6月、第一線の都市の新築住宅価格は前月と同じ0.7%上昇し、第二、三線都市の新築住宅価格は前月比でそれぞれ0.5%と0.3%上昇し、上昇幅はいずれも0.1%下落した。中古住宅の価格については、各エネルギーレベルの都市はフラットで微増の状態を維持しています。

国家統計局の住宅価格に対する解読から、変化の傾向が見られます。今年の第一四半期には、70の大中都市の価格上昇幅はまだ「上昇・下降」の状態にある。第二四半期までは、上昇幅はそれぞれ「安定している中に上昇がある」、「安定している」と「安定している中に落下がある」です。

華東のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、各コントロール政策による資金圧力に加え、「価格制限令」の制限があり、値上がりの空間はほぼ塞がれている。資金チェーンが圧力を継続すれば、「価格での交換量」の状況は継続されます。

許小楽さんはこのような状況は大体の確率で事件を起こすべきだと思います。一方、政策環境は依然として厳しく、一部の新築住宅市場の熱が高い都市では、中古住宅の指導価格を調整するなど、調整を強化する可能性がある。一方、信用環境は引き締められ、全体の予想はさらに調整される。彼は市場はさらに理性的になり、後期の住宅価格全体の上昇幅も引き続き縮小すると予想しています。