Reitsの熱い発行の下での冷たい考え：短期リスクは二級市場で長期的なリスクは製品と業界にあります。

       6月2日、親交所に上場した最初の四羽の公募REITsが真っ先に配給比率を発表した。

首鋼緑エネルギーの公衆予約販売比率は最も低く、1.76%で、蛇口産園、広州広河、塩港REITの公衆予約販売比率はやや高く、それぞれ2.39%、10.80%、8.80%である。

このデータは公募履歴の最低割当比率を更新しました。

       これまで、公募の最低配当比率は2019年に発行された広発科学技術革新基金で、このファンドの有効応募比率は3.98%で、公募基金の比率が新たに低いことを確認しました。

「とても人気があります。あるREITsの製品は午前中にすでに10倍以上募集しました。ある証券会社のチャネル関係者によると、限度額が限られているため、一部の機関も公衆投資家の予約に加入しています。

REITsは株式、債券などの伝統的な金融ツール以外の革新的な金融商品として、強制配当制度がありますが、この配当率は固定ではなく、収益リスクと運営リスクがあります。また、公募REITsがオープンしたばかりで、二級市場は非理性的な行為があり、理性的に高い機関投資者に影響を与えます。

このため、複数の21世紀の経済報道記者の取材を受けた機関関係者は、投資家が投資する時は基礎資産の具体的な状況を慎重に分析し、リスク収益の特徴を明確に理解してから買うべきだと述べました。

爆款REITsの核心価値点

製品の引合期間は、一番人気があるのは蛇口産園で、全体の引受倍率は15.31倍です。

資料によると、蛇口産園REITの底辺資産は蛇口網谷の万融ビルと万海ビルを含み、2014年に建設され、約6年間経営しています。建築面積はそれぞれ4.17万平方メートルと5.36万平方メートルです。

不動産の推計値の人は紹介して、産業園種類の業務、第二、第三の産業の間の2.5産業で、近年興った新しい概念で、サービス、貿易、決算などの第三産業管理センターの機能があります。

だから産業園類REITsに対応する配当源には家賃と資産の上昇が含まれています。賃貸料は主に満室率と家賃の高低を考慮しています。

ボム時蛇口産園REITの募集説明書によると、2020年末までに、万融ビルと万海ビルのレンタル率はそれぞれ84%と94%である。

調査によると、現在の万融ビルと万海ビルプロジェクトの契約期間は1～3年を中心とし、リース期限が切れる時点で分布が比較的均一で、テナント業界の分布については、両者の比率が最も大きいのはいずれも次世代情報技術産業と文化創造産業で、いずれも50%を超えている。

配分可能金額については、ファンド2021年と2022年の予測可能金額はそれぞれ9134.57万元と9267.2万元である。純現金流動率はそれぞれ4.10%と4.16%である。

合一都市の更新関係者は、標的資産が安定運営期間に入った後、将来の収益水準はさらに向上し、産業投資、産業サービス、産業運営などの革新的な収益モデルを通じてより多く実現されると考えています。これは園区の運営者にとってまだ長期的な挑戦です。

投資収益の確定性と不確実性

債券と比較して、REITsは固定金利のリターンがないが、強制配当制度があるが、これは毎年安定したキャッシュフローがあるとは限らない。

中信証券研究所の副所長で首席のFICCアナリストは、REITsは株性と債務性の収益特徴を持っていると明らかにしています。

蛇口産園のような財産権類のインフラはREITsより株性に偏っています。将来の成長性は総合的な実力の現れです。

したがって、このような製品を評価する場合、4%程度の期待分派収益率は、その内生性成長とエピタキシャル性成長により重要である。内生性の増加は契約済みの賃貸料の伸び率を含み、賃貸契約の更新は市場と賃貸料、付加価値サービス、不動産改造の向上、品質と経営面積を比較することができます。エピタキシャル成長性には、発起人の資産準備と増資計画、資本市場環境及び実現可能性などが含まれる。したがって、市場でのパフォーマンスは、基金管理者、キャリアの管理能力をさらにテストし、今後は市場の試練を通じて、各ファンドの収益表現に大きな差が出ると予想されます。

21世紀の経済報道記者によると、香港叡富REITsの退市は典型的な管理不適合事件であることがわかった。

香港叡富プロジェクトの下の資産は優良ですが、管理者は賃貸料の偽造を体系的に手配しています。事件が発覚した後、このREITsは監督処罰され、市を離れ、プロジェクト管理者とすべての関連仲介機構は厳しく処罰されました。

フランチャイズ経営権のインフラストラクチャREITsはより負債性に偏っており、その収入源は主に車両通行費、固定的な汚水処理費及びゴミ処理費であり、将来のキャッシュフローは比較的安定して固定されている。しかし、将来の収入補助金や改造計画など、不確実な要素もあります。

華泰証券研究員の程晨さんは、フランチャイズ経営プロジェクトの資産増値がプロジェクトの収益の比重を占めるのがより小さく、市場取引が活発ではないと考えています。

公募REITsは良いですか？コアは下の資産が良いかどうか、キャッシュフローが安定していますか？そして持続的に成長できます。深創投不動産基金の首席投資官、紅土創新基金管理有限公司基礎施設基金投資決定委員会の孔令芸委員は21世紀の経済報道記者に対し、下の資産の評価は市場の需給関係によって決まります。

中国REITsの短期と長期リスク

華南のある公募者は、REITsの年間収益率は二つの要素によって決定されると指摘しています。一つは下の項目の配当状況で、もう一つはREITsの上場後の二級市場の取引割引価格です。

「第一陣のインフラストラクチャの公募REITs底部の資産の品質はより良く、運営モデルが成熟し、持続的、安定的な収益及びキャッシュフローがある。」上記の公募ファンド関係者によると、第一陣のREITsは約60社を報告し、中優から9つの商品を選んだ。

下の資産の品質はクリアされましたが、製品がオープンしたばかりのため、公募者は、第二級市場では非理性的な行為が起こると心配しています。

海外の経験から見れば、REITsはすでに保険、年金、社会保障などの機関投資者の中長期投資品となり、機構の参加のもと、市場はすでに成熟した理性になっています。

具体的にプロジェクトを見てみると、公募REITs後期のリスクは主に下の資産品質から来ています。

例えば、米国市場上のいくつかの問題REITsは主に二つの方面から来ています。一つはプロジェクトがある業界の発展が没落したこと、二つはプロジェクト自身の発展と管理が問題が発生したことです。例えば、レバレッジが高すぎて、資本が借金に間に合わない状況が現れました。

これに対し、赤土創新塩田港REITは基金マネジャーの梁策を担当し、港の倉庫資産以外に、会社株の東方深創投グループも積極的に高標準倉庫に物流資産を投資し、交通インフラ、賃貸住宅、クリーンエネルギー、産業園区と数据センターなど多くのコースに積極的に配置し、プロジェクトの資源を準備していると述べました。

       富国基金も、企業は生態環境保護、低炭素新エネルギー、倉庫保管物流、科学技術園区など国内経済発展の趨勢に合致する分野で優良品質の公募REITs基礎資産を発掘し、お客様により多くの優良品質の公募REITs製品を提供することに力を入れていると表明しました。中長期的に見れば、実際の運営過程における経験と教訓を絶えずに総括し、有効なインフラ資産運営戦略を制定し、科学的で合理的な運営管理方案を総括し、良質な情報開示内容を提供し、ファンド保有者の利益を保障する。